Positive und negative Aspekte in einer Vermieter-Position?

[stefhk3]

Noch ein Nachtrag zu diesem Thema: Ich vermiete seit laengerem mehrere Immobilien im In- und Ausland. Dabei sind meine Erfahrungen ueberwiegendst positiv bis manchmal geringe Probleme. Mietnomaden hatte ich noch nicht, schlimmstenfalls eine handvoll ausgefallene Mieten oder Mieter, die beim Auszug kreativ waren im verdecken von kleineren Problemen. Im Gegenzug habe ich auch viele nette Mieter gehabt und auch gesellige Stunden mit angenehmen Mietern verbracht. Natuerlich gibt es ein Risiko, aber Mietnomaden sind in der Realitaet definitiv seltener als auf RTL II. Ich wuerde mich jedenfalls von Horrorgeschichten nicht vom Vermieten abhalten lassen. Kurzfristvermietung (egal an wen) mag lukrativ sein, macht aber viel mehr Arbeit. Ich habe nie echte Kurzfristvermietung gemacht, aber ich merke schon den Unterschied zwischen einer Studenten-WG, bei der die Mieter alle 1 bis 2 Jahre wechseln und Eigentumswohnungen, in denen die Mieter seit Jahrzehnten wohnen. Kurzzeitvermietung ist sicher noch extremer, gerade, wenn man auch die Erloese auf hohem Niveau haben will.

[Gast]

Na ja. Ich denke auch dass es die Mietnomaden seltener gibt als es ggf. publiziert wird. Das Problem ist aber, wenn man genau auf so einen im unwahrscheinlichsten Fall trifft und nur eine (!) Wohnung vermietet. Ähnlich bei einer Versicherung - da hilft einem statistisches Argumentieren auch wenig, wenn man da der Blöde von den 0,00001 % ist, der berufsunfähig wird.  Daher geht die Rendite den Bach runter, wenn jemand sein komplettes Geld reinbuttert. Und das tun nicht wenige - aktuell mehr denn je aufgrund des Immobilien-Hypes, wie ich es mal nennen möchte. Du hast wenigsten mehrere Immobilien und kannst es gegebenfalls ausgleichen. 

 

Ich würde mein Erspartes lieber breit diversifiziert anlegen. Und hier die Möglichkeit haben nicht viele, dass das Portfolio dann aus Immobilien, Aktien und sonst was besteht. Daher versteh ich die Lust auf Betongold nicht wirklich, aber ich schätze die breite Masse agiert hier ziemlich emotional statt sachlich.

Bearbeitet 7. September 2020 von Muddlehead

[SirAdrianFish]

Wie bei anderen Investitionen auch, sollte/muss man auch bei Immobilien eine persönliche Risikobewertung vornehmen - dies auch unter Einbeziehung von Worst-Case-Szenarien.

 

Aber Immobilien sind in der Regel eine grundsolide und unaufgeregte langfristige Anlageform, mit, zumindest in den vergangenen Jahren, teils exorbitantem Wertsteigerungspotentialen. Das relativert sich natürlich bei den aktuell sehr hohen Immobilienpreisen zumindest beim Kauf.

 

Wer allerdings vor 5 oder 10 Jahren im Großstadtbereich eine Immobilie erworben hat, kann aktuell beim Verkauf nicht selten den den damaligen Kaufpreis verdoppel, wenn nicht gar verdreifachen.

[SebastianL]

Am 7.9.2020 um 19:52 , SirAdrianFish schrieb:

Aber Immobilien sind in der Regel eine grundsolide und unaufgeregte langfristige Anlageform, mit, zumindest in den vergangenen Jahren, teils exorbitantem Wertsteigerungspotentialen. Das relativert sich natürlich bei den aktuell sehr hohen Immobilienpreisen zumindest beim Kauf.

 

Wer allerdings vor 5 oder 10 Jahren im Großstadtbereich eine Immobilie erworben hat, kann aktuell beim Verkauf nicht selten den den damaligen Kaufpreis verdoppel, wenn nicht gar verdreifachen.

Das müsste aber nicht so bleiben. Derzeit kennen die Immobilienpreise nur einen Weg: RAUF. Aber spielen wir mal ein paar Szenarien durch.

 

Tesla geht durch die Decke, keiner interessiert sich mehr für deutsche Autos. Wie realisitsch das ist, steht auf einem anderen Blatt. Dann würde aber alles rund um Stuttgart zumindest fallen. Da dort die Automobilindustrie sehr stark ist.

 

Bisher gehen wir von aus, dass die Immobilienpreise im Osten runter gehen. Wenn die Digitalisierung zunimmt und die Kernstädte und deren Speckmantel zu teuer werden, könnten Personen die komplett Online arbeiten können, dorthin auswandern und dort die Preise steigen. Wenn die Digitalisierung weiter zunimmt, kann der Wohnraum sich auch verschieben in günstigere Gegenden und dort die Preise steigen, wärend in den großen Städten, die Preise fallen. Ein Arbeitskollege hat sich seine Arbeitsstätte ind en Osten verschieben lassen und dort günstig ein Haus gekauft.

Schaut euch mal Japan an, wo die Preise sich halbiert haben oder gerade brand aktuell New York City, wo 100.000 Personen pro Monat oder Woche (weiß nicht mehr genau) auswandern und die Preise in den Keller gehen.

 

Die Zinsen sind gerade super günstig und dadurch wird jede Menge neuer Wohnraum geschaffen, der in Zukunft nicht mehr gebraucht wird. Ab 2030 werden wir als Bevölkerung weniger und brauchen somit nicht mehr soviel Wohnraum.Und was passiert wenn die Zinsen zunehmen?

 

Dann kommt gerade im Bereich Frankfurt die Banken hinzu. Den Banken geht es derzeit nicht gut und die Sparkasse und Volksbanken legen die Filialien bei uns schon zusammen. Wenn hier Blockchain und digitale Banken wie N26 zulegen (wenn die nicht gerade einen Betriebsratsskandal haben), könnte auch weniger Wohnraum in der Gegend gebraucht werden.

 

Im Europäischen Vergleich sind wir allerdings Immobilientechnisch noch günstiger als vergleichbare Nachbarn.

 

Ich verfolge seit Jahren einen sehr guten Freund, der mehrere Mehrfamilienhäuser nebenbei gekauft hat und vermietet. Da kann ich euch sagen, es ging nicht immer rauf, es war sogar mal richtig kritisch. Er hatte einigen Faktoren richtig Glück. Wäre einer der Faktoren anders gekommen, würde er heute anders dastehen. Und da entstehen Probleme, mit denen hätte ich nicht gerechnet und ich behaupte mal, hier schon mehr wissen als der "normalverbraucher" zu haben. Mal zudem gerade die Corona-Kriese auch ein Risiko für Mietausfall ist.

 

Persönlich habe ich mich auch gegen entschieden, weil ich keine Abhängigkeiten mag. Von Mietern möchte ich nicht abhängig sein.

Aber ein wichtiges "Lebenslearning" möchte ich euch mitgeben:

Fixkosten Minimieren, Ausgaben kontrollieren und Sparrate maximieren langfristig reicht vollkommen aus.

Mal von abgesehen: Menschen vergleichen und informieren sich Wochenlang was für eine Autoaustattung beim Neuwagen sie möchten, welche Farbe etc. Wochenlang! Und solche Entscheidungen werden dann meist einfach getätigt ohne sich zu erkunden. Man sollte schon methodisch ran gehen und eine Standortanalyse machen und die Punkte, die ich nur nebenbei bemerkt hatte durch gehen und ein Worst Case Szenario rechnen. Was passiert wenn das Objekt komplett leer ist über mehrere Jahre? Denkt an das Disagio (Vorfälligkeitsentschädigung), falls ihr frühzeitig verkaufen müsst, genauso wie an die Spekulationssteuer. Solche Faktoren werden oft nicht betrachtet. Grundsätzlich Steuer (Umsatz, Gewinn, Verlust, Vorsteuer) und Abschreibung! Insgesamt verändert sich ab einer Million Einnahmen alles grundlegend ändert (Billanzierungspflicht, Vorsteuerpflicht). Ab einer Investitionssumme von einer Million sehen die Banken einen auch anders (Stichwort: Portfolio). Auch damit beschäftigen, was passiert wenn bei der Anschlußfinanzierung das Haus weniger Wert ist, als noch auf der Hypothek schulden drauf sind. Und bei mehreren Objekten (auch wenn man selbst drin wohnt) in einer Stadt/Region kommt das Klumpenrisiko noch hinzu.

 

Und dann kommt der typische Satz: Gewinne in der Vergangenheit sind keine indizien über zukünftige Gewinne. Macht euch selbst ein Bild und dann kommt die persönliche Wette in die Zukunft.

 

Ich persönlich liebe diversivikation. Wir wohnen in einer Eigentumswohnung und bauen ein Haus, wo wir 2022 einziehen. Wir würden normalerweise die Wohnung verkaufen, aber es steht eine Investition im Haus an, die den Wert der Wohnung erheblich steigert. Bis dahin werden wir vermieten und danach die Wohnung verkaufen. Wir haben auch den Luxus einer Hausverwaltung im Haus, so müssen wir uns um nichts kümmern. Beide Immobilien sind in der gleichen Region, aber in unterschiedlichen Städten. Wenn die Wohnung nicht vermietet wird, tut das weh, bringt uns aber auch nicht um, egal wie lange der Leerstand ist. Das wars für mich mit den Investitionen im Immobilien. Den Rest investiere ich in tesaurierende ETFs, breit gestreut, da vorallem in einen MSCI World ohne €-Länder zu 75%, da ich mein Geld in EUR verdiene und den Rest (25%) in Emerging Markets. Gibt nicht übermäßig viel Gewinn, geht mal rauf, mal runter, ist aber für mich eh auf 30 Jahre angelegt. Könnt ihr euch ja mal ansehen, für den, den es interessiert. Das funktioniert für mich gut, muss für euch nicht funktionieren, da investitionen sehr persönlich sind. Aber auch hier Vorsicht! Der Markt geht auch runter, wenn ihr dann das Geld aus den ETF braucht, ist das nicht gut (siehe Anfang 2020).

 

Gut, genug geschaffelt. Mir macht das Thema FInanzen und Investitionen sehr viel Spaß. Wir sagen auch immer, in unserer Beziehung ist meine Frau der CEO und ich der CFO. Ich verwalte das Geld und meine Frau entscheidet, wie wir es ausgeben und manchmal braucht es auch eine Vorstandsvorlage von mir 🤣

[Martin Macke]

ICh habe einmal gelesen, dass die meisten privaten Vermieter Verluste machen. Ich meine, dass wäre eine Auswertung der Finanzämter gewesen. Die realen Renditen sind recht gering und die letzten zehn Jahre ein Sonderfall.

 

Man kann sich auch Aktien von Immobiliengesellschaften oder REITs kaufen. Da hat man dann professionelle Vermieter, keinen individuellen Ärger mit Mietern und eine gewisse Diversifikation.

[Gast]

@Martin Macke Am Ende ist es wirklich so. Aber das Thema Immobilien ist enorm emotional besetzt (verständlich) - zum einen diskutieren da hochverschuldete Nutzer mit. Ich habe bisher sehr wenige Eigentumsbesitzer in der Diskussion angetroffen, die zustimmten, dass Eigentum in Deutschland eine Lebensstilentscheidung und rational betrachtet einen stark risikobehaftetes Investment ist - da am Ende die Lage, die einzige variabel für eine Vermögenszunahme darstellt = spekulativer geht es nicht mehr. Zum Teil geblendet von 10 Jahren massiven Anstieg und dem fehlenden Vorstellungsvermögen, dass es auch abwärts gehen kann => da erreicht man häufig nur Stammtischniveau in der Unterhaltung. Ein Grund wieso die Aktienkultur in dem Land auch miserabel ist, weil Teufelswerkzeug,...weil keine Ahnung. 

 

@SebastianL macht es richtig, aber dazu gehört auch Glück im Leben. Und das verdrängen dann gerne viele die von dem starken Anstieg profitieren und es als die Lösung für sich nach außen tragen. Zumal die wenigstens jetzt verkaufen und dann in "leere" Dörfer ziehen, um überhaupt eine Überrendite zu realisieren. Im schlimmsten Fall beginnen dann irgendwelche gehebelten Aktionen auf die eigene Immobilie. Das sind nur , im worst case, temporäre Papiermillionäre und mit viel Pech Insolvenzkandidaten.

Bearbeitet 12. September 2020 von Muddlehead

[Martin Macke]

Lebensstil verstehe ich für die selbstgenutzte Immobilie, habe selber auch eine.

Aber den Lebensstil, den ich mit einer vermieteten Immobilie habe, ist doch nicht wirklich erstrebenswert. Wieso gehört Ärger und ein erhebliches Risiko zum Lebensstil? Was ist an einer Eigentümerversammlung so toll?

Bei Aktien kann ich maximal meinen Einsatz verlieren, bei entsprechender Streuung nicht mal den. Ein fremdfinanziertes Eigentum kann mich ruinieren.

Außerhalb der letzten 10 Jahre gab es fast keine Periode in den letzten 100 Jahren, in denen Immobilien im Schnitt besser rentierten als Aktien. Ausnahmen und besondere Lagen natürlich ausgenommen wobei diese schwer vorhersagbar sind. 

REIITs sind auch gehebelt aber das Risiko liegt bei der Immobilienfirma, als Anleger habe ich nur das Totalausfallsrisiko me

[KanzlerCoaching]

Wie viel Rendite eine vermietete Immobilie abwirft, hängt maßgeblich damit zusammen, zu welchen Konditionen man den Erwerb finanziert.

 

Wenn man quasi mit null Eigenkaital alles fremdfinanziert, dann gehen die Vorstellungen, was man an Miete dafür erzielen kann, oft an die Grenze des Realisierbaren. Und dann hat man natürlich Probleme. Denn wirklich solvente Dauermieter haben dann hohe Ansprüche, die anderen nehmen die Wohnung dann, weil sie dringend eine brauchen, und suchen dann in Ruhe weiter, bis sie etwas Entsprechendes gefunden haben.

 

Als Vermieter hat man dann eine hohe Fluktuation, muss sich viel kümmern und eine ggf. früh renovierungsbedürftige Wohnung.

 

Das alles ist aber kein Problem, das sich aus der Tatsache ergibt, dass man vermietet. Das ist selbstgestrickt, weil man irgendeinem Immobilienfuzzi geglaubt hat, der einen in rosarote Wolken gehülllt hat.

[OldSchool1966]

vor 22 Stunden, SebastianL schrieb:

Tesla geht durch die Decke, keiner interessiert sich mehr für deutsche Autos. Wie realisitsch das ist, steht auf einem anderen Blatt. Dann würde aber alles rund um Stuttgart zumindest fallen. Da dort die Automobilindustrie sehr stark ist.

Ich wohne im Raum Stuttgart (zur Miete), und arbeite in einem Großkonzern, der nichts mit der Automobilbranche zu tun hat. Was aktuell zu Erkennen ist, dass bei Bewerbern auf Vakanzen inzwischen viel häufiger die Begründung kommt, dass sie eine Stelle außerhalb des Automotive- Bereichs suchen. Dort zeigt es sich also schon solche Tendenzen. Ob und bis wann sich das auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar macht, kann ich nicht einschätzen. Aktuell - oder vielmehr seit gut 6 - 7 Jahren sind die Mieten ins unerträgliche gestiegen, und das Angebot ist sehr knapp. Ein Besserung sehe ich aktuell nicht. Es gibt zu wenig verfügbare Fläche. Und, wenn Fläche vorhanden ist, ist der qm-Preis für das Baulsnd derart hoch, dass ein Investor / Eigentümer gezwungen ist hohe Mieten zu nehmen. Anders rechnet es sich nicht, und er kann sein Geld gleich im Ofen verfeuern.

Bearbeitet 12. September 2020 von OldSchool1966

[Gast]

@Martin Macke Korrekt - nur ergänzend - das die Immobilien in den letzten 10 Jahren besser als ein ETF abschnitten stimmt nicht. Nehmen wir den MSCI IShare Core mit seinen über 1600 Aktien (im Grunde fast kein Risiko, außer die Weltwirtschaft zerbröselt oder man muss temp. aufgrund fehlender Liquidität verkaufen).

 

https://www.ishares.com/de/privatanleger/de/produkte/251882/?siteEntryPassthrough=true&cid=aff:product:finanzen.net#chartDialog

 

In den letzten 10 Jahren wären aus 10 000 US Dollar - 25 000 US Dollar (vor Steuern) geworden - im Grunde stressfrei, wenn man für die wichtigsten Bereiche im Leben für durchweg Cashflow sorgt. Da könnte eine ausschüttender ETF mithelfen.

 

So oder so kann ich davon jede Miete bezahlen (abhängig vom Startkapital) und mach auch noch plus. Daher ist auch das Argument von "aber die mieten steigen bei uns im umkreis massiv, da muss man kaufen, sonst landet man unter der brücke"  Selbstbetrug.

Bearbeitet 12. September 2020 von Muddlehead